Reforma stavebnej legislatívy

Martin Kluch

Dalibor Palatický

Richard Jacko

Zavedením nového právneho rámca prostredníctvom Zákona o územnom plánovaní a Zákona o výstavbe vznikol stav, kde osobitné právne predpisy týkajúce sa územného plánovania a výstavby naďalej obsahovali právnu úpravu zodpovedajúcu úprave Stavebného zákona. NR SR preto s účinnosťou od 1. apríla 2024 schválila Zákon č. 205/2023 Z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov, ktorého prioritným účelom bolo odstrániť nie len formálny nesúlad, ktorý by bolo možné preklenúť výkladom, ale najmä zosúladiť komplexné procesné zmeny, nové inštitúty a odlišný spôsob povoľovania stavieb, ktoré bolo nutné reflektovať aj v mnohých osobitných právnych predpisoch.

• Čo prináša reforma stavebnej legislatívy s účinnosťou od 1.apríla 2024.

Stavebné právo bolo do 1. apríla 2024 v značnej miere regulované zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších právnych predpisov (Stavebný zákon). Reforma stavebnej legislatívy však v tomto ohľade priniesla mnohé zásadné zmeny. Nosnými piliermi reformy stavebnej legislatívy  sú zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní (Zákon o územnom plánovaní) a zákone č. 201/2022 Z. z. o výstavbe (Zákon o výstavbe), ktoré majú úplne nahradiť aktuálne existujúci Stavebný zákon. Prioritným účelom reformy je zrýchliť a zefektívniť procesy, upraviť kompetencie a zároveň vniesť do stavebných procesov elektronizáciu.

Zatiaľ čo účinnosť Zákona o územnom plánovaní nastáva už v apríli 2024, nový Zákon o výstavbe, ktorý mal nahradiť proces povoľovania stavieb už v roku 2024, sa napokon stane účinným až v roku 2025, a preto bude povoľovanie stavieb do konca roku 2024 naďalej prebiehať podľa úpravy obsiahnutej v Stavebnom zákone.

Na druhej strane s účinnosťou od 1. apríla 2024 sa pri tvorbe územného plánu, či pri vyhlasovaní stavebnej uzávery, bude postupovať v zmysle nového Zákona o územnom plánovaní.

• Nové kompetencie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu.

Na základe zmeny stavebnej legislatívy sa od 1. apríla 2024 otvorilo osem nových regionálnych úradov pre územné plánovanie a výstavbu (Regionálne úrady). Regionálne úrady sú tak od 1. apríla 2024 zriadené vo všetkých krajských mestách. V rámci územného obvodu majú  Regionálne úrady v úseku stavebného poriadku viaceré úlohy. Vykonávajú napríklad štátnu stavebnú správu v II. stupni vo veciach, kde obce konajú ako stavebné úrady I. stupňa. Zároveň vykonávajú dohľad nad dodržiavaním legislatívy v oblasti stavebného práva a kontrolujú výkon štátnej správy, ktorú vykonávajú obce. V neposlednom rade vydávajú rozhodnutia v I. a II. stupni správneho konania v súvislosti s výstavbou a plnia úlohu štátneho stavebného dohľadu.

Od 1. apríla môžu tak Regionálne úrady vydávať rozhodnutia o povolení stavby, overovať projekty stavby, prípadne aj vykonávacie projekty, vydávať kolaudačné osvedčenia, vydávať potvrdenia o ohlásení a iné súvisiace úkony podľa novej právnej úpravy.

Dôležité je v tomto smere aj podotknúť, že v rámci kompetenčného rozloženia nedochádza k zásadným úpravám. Pôsobnosť obcí a miest ako všeobecných stavebných úradov konajúcich v I. stupni, v rámci preneseného výkonu štátnej správy ostáva zachovaná. Súčasné kompetencie okresných úradov v sídle kraja, ktoré zahŕňali odbory výstavby a bytovej politiky, ako aj výstavby a vyvlastňovania prechádzajú na Regionálne úrady zriadené v rámci organizačnej štruktúry Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.

Územné plánovanie však naďalej ostáva v kompetencii miest a obcí. Hlavnou úlohou miest a obcí v rámci reformy stavebnej legislatívy je preto rozhodovanie o funkcii daného územia, ako aj o tom, akú infraštruktúru je k tomu potrebné pripraviť. Od 1 apríla 2024 bola  zavedená jednotná metodika, ktorej výsledkom by mali byť prehľadnejšie a čitateľnejšie územné plány.

• Novovytvorený územný plán mikroregiónu.

Územný plán mikroregiónu je nový typ územnoplánovacej dokumentácie zakotvený v Zákone o územnom plánovaní, ktorý by mal zohľadňovať osobitné potreby rozvoja špecifických regiónov Slovenska a bude obstarávaný samosprávnymi krajmi po dohode s dotknutými obcami. Zámerom zavedenia tohto typu územnoplánovacej dokumentácie je zvýšenie dostupnosti vlastného územného plánu pre mnohé obce, ktoré sú súčasťou rôznych prírodných, sociálno-kultúrnych, urbanizovaných celkov a priestorov.

Obce sú tak povinné obstarať a schváliť územný plán obce alebo mikroregiónu do 31. marca 2032 a samosprávne kraje sú povinné obstarať a schváliť koncepciu územného rozvoja regiónu do 31.marca 2028.

Pre záväzné časti územných plánov mikroregiónov, obcí a zón stanovuje Zákon o územnom plánovaní minimálnu a jednotnú škála povinných a voliteľných priestorových a funkčných regulatívov. Základné povinné priestorové regulatívy sú regulatív zastavanosti, regulatív podlažných plôch, regulatív výšky zástavby, regulatív vegetačných plôch a regulatív verejných priestorov.

• Informačný systém URBION trochu inak.

Prijatím reformy stavebnej legislatívy malo prísť aj ku spusteniu nového informačného systému URBION (Systém URBION), ktorý mal umožniť elektronizáciu stavebných procesov. Spustenie Systému URBION malo najmä smerovať ku zavedeniu jednotných formulárov na žiadosti, stanovísk a rozhodnutí, ako aj ku zavedeniu zdieľaného úložiska a funkcií doručovania a podpisovania v rámci Ústredného portálu verejnej správy. Systém URBION po začiatku účinnosti legislatívy dňa 1. apríla 2024 však nebol spustený, čo v kombinácii s novým znením legislatívy môže znížiť prehľadnosť  proces podania žiadostí navrhovateľmi.

Od 1. apríla 2024 bol však spustený portál územného plánovania, ktorý je dostupný na webovej stránke Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.

Portál je digitálnym miestom, ktoré má slúžiť jednak na realizáciu všetkých územnoplánovacích procesov a zároveň má zabezpečiť komunikáciu medzi zúčastnenými subjektami a Úradom pre územné plánovanie a výstavbu SR.

Portál má zároveň zabezpečiť všetkým účastníkom územnoplánovacieho procesu prístup ku elektronickým formulárom alebo žiadostiam pre každú náležitú životnú situáciu v jednej z oblastí územného plánovania. Súčasne má umožniť týmto účastníkom vybaviť všetky podania na jedno mieste. Prostredníctvom tohto portálu je preto možné obstarať napríklad územný plán, získať dotáciu či výpis zo záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie.

• Zavedenie jedného integrovaného konania.

Proces stavebného konania bol doposiaľ viacstupňový. Stavebník tak musel pred začatím stavebných prác najprv požiadať o územné rozhodnutie, ktoré určilo základné podmienky pre umiestnenie stavby na stavebnom pozemku a určilo mu základné podmienky pre budúcu výstavbu. Až potom mohol stavebník požiadať o stavebné povolenie. Pri väčších stavbách bolo pri väčšine prípadov nevyhnutné absolvovať aj konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie.

Od 1. apríla 2024 však došlo k odstráneniu tohto viacstupňového povoľovacieho konania. Novelou sa takýmto spôsobom vytvorila možnosť spojiť územné konanie so stavebným konaním ako aj konaním o posudzovaní vplyvov na životné prostredie. Tieto konania sa spojili do jedného povoľovacieho konania – konania o stavebnom zámere.

Výsledkom tohto konania bude rozhodnutie o povolení stavby, ktoré bude zároveň aj overením projektu stavby, a teda umožní stavebníkovi rovno začať proces výstavby.

Táto zmena platí aj pre iný ako doteraz určený okruh stavieb, za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania. O záväzné stanovisko bude však musieť požiadať stavebník prostredníctvom žiadosti. Náležitosti tejto žiadosti, ako aj lehoty pre vydanie záväzného stanoviska, sú upravené v Zákone o územnom plánovaní.

Doposiaľ bol častým problémom zdĺhavý proces získavania záväzného stanoviska orgánu územného plánovania k povoleniu stavby. S účinnosťou od 1. apríla 2024 má však obec lehotu na vydanie stanoviska 60 dní alebo 90 dní v závislosti od charakteru stavby.

Ak orgán územného plánovania neposkytne stanovisko v stanovenej lehote, nastúpi fikcia súhlasu. To znamená, že sa automaticky predpokladá, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.

• Zavedenie zásady „hlavná stavba pohlcuje vedľajšie.“

S účinnosťou od 1. apríla 2024 reforma stavebnej legislatívy prináša aj nové definície pojmov hlavná stavba a súbor stavieb. Súborom stavieb je viac stavieb tvoriacich funkčný celok. Hlavnou stavbou súboru stavieb je stavba, ktorej funkcia určuje hlavný účel súboru stavieb. Súčasťou samostatne stojacej stavby sú súvisiace podzemné priestory, nadzemné konštrukcie, prípojky a technické, technologické a prevádzkové vybavenie, bez ktorých by stavba nebola kompletná a spôsobilá prevádzky.

V rámci novely tak prichádza ku zlúčeniu jednotlivých, na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich, rozhodnutí do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe, ktorá pozostáva z viacerých stavieb alebo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok Ak bude na povolenie jednotlivých stavieb zo súboru vecne príslušných viac stavebných úradov, konanie bude viesť a stavebné povolenie vydá ten stavebný úrad, ktorý je príslušný na povolenie hlavnej stavby zo súboru stavieb. Samostatne vedené konania k vedľajším stavbám budú nahradené stanoviskom dotknutého orgánu, ktorým bude orgán príslušný pre vedľajšiu stavbu.

• Dodatočná legalizácia čiernych stavieb postavených do 1. apríla 2024.

Stavby zhotovené a užívané bez stavebného povolenia, tiež známe ako čierne stavby, je možné od 1. apríla 2024 dodatočne skolaudovať. Takáto dodatočná kolaudácia sa však týka len existujúcich čiernych stavieb. Konanie na dodatočné skolaudovanie môže začať len na žiadosť vlastník čiernej stavby.

Pred dodatočným skolaudovaním stavby však musia byť v zmysle novely Stavebného zákona splnené určité podmienky. Stavba musí stáť na pozemku vlastníka takejto čiernej stavby a zároveň nesmie byť v ochrannom pásme či na cudzom pozemku, a tiež nesmie byť pri tejto stavbe už začaté konanie o odstránení či dodatočnom zlegalizovaní. Okrem toho musí ísť o stavbu, ktorá je nepretržite využívaná na účel, na ktorý bola postavená. Ak sú splnené tieto podmienky, môže stavebný úrad takúto čiernu stavbu zlegalizovať. Stavebný úrad vydá rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Takéto rozhodnutie stavebného úradu bude mať účinky kolaudačného rozhodnutia.

Pre novovzniknuté čierne stavby, teda čierne stavby zhotovené po 1. apríli 2024, zavádza reforma stavebnej legislatívy prísnejší režim. Pre novovzniknuté čierne stavby už nebude možné požiadať o dodatočné povolenie stavby a stavebný úrad v prípade čiernej stavby nariadi jej odstránenie. Ak vlastník stavby alebo jej prevádzkovateľ stavbu neodstráni v lehote určenej stavebným úradom, stavebný úrad sám zabezpečí výkon rozhodnutia na náklady vlastníka stavby. Popri ukladaní pokút nariadi stavebný úrad aj odpojenie stavby od dodávky vody a prívodu elektriny, resp. napojenie čiernej stavby na siete nebude ani možné.

Nová právna úprava zavádza napríklad inštitút prepadnutia stavby do vlastníctva štátu v prípade, ak sa to javí účelnejšie než nariadenie odstránenia stavby. Taktiež došlo k rozšíreniu a zvýšeniu sankcií za porušenie právnych predpisov, pričom najvyššia peňažná sankcia, ktorú je možné podľa novej právnej úpravy uložiť, je 250 000 EUR, resp. jej dvojnásobok v prípade opakovaných porušení alebo neodstránení protiprávneho stavu.

• Aké zmeny prináša novela stavebnej legislatívy v Zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov?

V súvislosti  s reformou  stavebnej legislatívy dochádza aj ku zavedeniu nových legálnych definícií pre zaužívané pojmy. Jedná sa najmä o pojmy v oblasti prevodu vlastníckych práv k bytom a nebytovým priestorom, ich správy a ďalších právnych úkonov.

Účinnosťou novely pojem “dom” označuje bytový dom, ako aj nebytový dom. Rozlišujúcim kritériom medzi tými to dvoma pojmami je množstvo podlahovej plochy určenej na bývanie.

Ďalšie pojmy, ktorých sa zmena týka, sú napríklad byt, podlahová plocha, spoločná časť domu, spoločné zariadenie, príslušenstvo domu, priľahlý pozemok atď.

Novela tiež prináša aj nové vymedzenie povinnosti správy domu. Povinnosť správy domu sa na základe zavedeného ustanovenia nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka. Táto povinnosť po novom vzniká až v prípade, ak aspoň jeden byt alebo jeden nebytový priestor nadobudne iný vlastník.

• Sprísnenie podmienok pre živnostníkov.

V rámci novely dochádza aj k zmene podmienok živnostenského podnikania a k zvýšeniu kvalifikačných predpokladov. Ide predovšetkým o získanie živnostenského oprávnenia vzťahujúce sa na vypracovanie projektovej dokumentácie jednoduchej stavby a drobnej stavby a zmien týchto stavieb, vedenie uskutočňovania stavebných prác drobnej stavby a zmien týchto stavieb a zhotovenia stavieb. Na získanie živnostenského oprávnenia k týmto predmetom činnosti je preto s účinnosťou od 1. apríla 2024 potrebné dosiahnutie vyššieho vzdelania alebo praxe.

• Konania začaté pred 1. aprílom 2024 sa dokončia podľa predchádzajúcej právnej úpravy.

Konania, ktoré začali pred účinnosťou reformy stavebnej legislatívy, čiže konania začaté pred 1. aprílom 2024, ktoré sa právoplatne neskončili ku 31. marcu 2024, sa dokončia podľa predpisov účinných do 31. marca 2024. Nová právna úprava sa bude preto aplikovať až na konania začaté po jeho účinnosti.

Novela sa súčasne dotkla ešte veľkého množstva právnych predpisov, v ktorých sa v dôsledku prijatia novej právnej úpravy Stavebného zákona a prijatia Zákona o územnom plánovaní mení najmä terminológia určitých pojmov a pridávajú sa odkazy na tieto novo prijaté právne predpisy.